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二手房逾期遷戶 賣房人擔責

2019-12-25 點擊 評論

案情回顧

李某2015年花了208萬元購買王某名下一套房屋,雙方簽訂了房屋買賣合同。三個月后,房屋登記至李某名下。2018年8月,王某戶口才從訴爭房屋處遷出。后李某訴至法院稱,王某逾期遷戶導致自己賣房受影響,給其造成損失,依據合同關于逾期遷出戶口違約條款的約定,要求賠償30萬元違約金。為此,李某提交了其與案外人張某所簽房屋買賣合同,該合同顯示李、張二人簽訂合同477萬元買賣訴爭房屋的情況;后因房屋內有原業主家人戶口未遷出,雙方協商和平解約。對此,王某辯稱,房屋是否有戶口并不影響李某售房,他與張某以此為由解除合同是雙方的選擇,與自己無關。法院經審理,最終判決王某支付15萬元違約金。

法律提示

戶籍問題是二手房交易中經常遇到的情況。戶口遷移不僅影響房屋再轉讓,還可能影響買方入戶和子女入學。在房屋買賣交易中,涉及戶口遷移的問題可以通過約定違約責任來督促賣方積極履行戶口遷出義務。雙方約定的逾期遷戶條款,合法有效,法律予以保護。

本案中,王某未能在合同約定的期限內將涉訴房屋內全部戶口遷出,違反了雙方合同中對于戶口遷移期限的約定,已構成違約,應承擔相應的違約責任。法院綜合雙方合同約定、合同履行、逾期遷出戶口的實際情況,酌定違約金數額為15萬元。

購房簽約前,買方應注意審查賣方的戶口本,必要時到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況;約定詳備的戶口遷移條款,包括預留購房尾款、約定賣方拒不遷出或逾期遷出的違約責任,必要時可約定由于賣方拒不遷出或逾期遷出達到一定條件導致合同目的不能實現情形下買方有權解除買賣合同。作為賣方,應知曉遷移戶口是房屋買賣合同中主要義務之一,應本著誠實守信的原則全面履行義務,并承擔因不履行或逾期履行帶來的不利后果。


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